|
Сделки с недвижимостью
Если вы покупаете дом у лица, владеющего земельным участком под ней
на праве постоянного (бессрочного) пользования, или у гражданина,
владеющего им пожизненно, то к вам указанные права на землю не
перейдут. Обладателям таких участков просто не разрешается
распоряжаться ими (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ).
Однако совсем бесправными вы, конечно, не останетесь, но земелный
участок придется либо приобретать, либо брать в аренду, приобрести в
постоянное (бессрочное) пользование или пожизненно наследуемое владение
вы не сможете, поскольку предоставление таких пономочий гражданам уже
не допускается (п. 2 ст. 20, п. 1 ст. 21).
Следует учесть, что для
оформления сделки в уполномоченный орган должен обратиться также и тот,
кто продает, с заявлением об отказе от принадлежащего участка, поэтому
в договоре купли-продажи недвижимости целесообразно предусмотреть
обязанность продавца совершить все действия и представить все
документы, необходимые для оформления права покупателя на землю.
Если
вы покупаете строение у арендатора земельного участка, то здесь также
возможны варианты. Продающий может передать вам свою аренду. Положения
о его передаче могут быть включены как непосредственно в документы о
купле-продаже здания, так и выделены в отдельное соглашение. Если земля
арендована у государства или муниципального образования на срок более 5
лет, продавец может не спрашивать у собственника земли разрешения на
переход прав и обязанностей к покупателю, и договором не может быть
предусмотрено иное, а если на меньший срок, то должен спросить (п. 9
ст. 22). В случае же с арендой у частного лица, вопрос о том,
спрашивать или не спрашивать согласия, необходимо решать на основании
положений договорных документов (п. 5 ст. 22).
Продавец недвижимости
может не передавать прав по аренде с собственником земли, остаться ее
арендатором, а с покупателем заключить договор субаренды. Делается это
в пределах срока договора арендования и без согласия собственника, если
не установлено иное (п. 6 ст. 22).
Кроме того, продавец может по
согласованию с собственником земельного надела расторгнуть договор его
аренды, а покупатель дома будет в этом случае иметь преимущественное
право на покупку или арендование такого участка. Причем если земля
арендуется у государства или муниципального образования, то покупатель
недвижимости вправе рассчитывать на заключение соглашения на тех же
условиях, что были у продавца.
|
