Коттеджи против квартир

По ряду параметров загородный рынок остается более перспективным для инвестирования, чем рынок городской недвижимости. Во-первых, в городе есть ощущение, что рынок перегрет. По контрасту загородный рынок вырос за год намного меньше, рост здесь более плавный и поступательный, а значит, ниже и риски рыночного обвала. Во-вторых, сравнительный анализ цен на квартиры в Москве и на загородную недвижимость говорит не в пользу города. Так, за 350-400 тыс. долларов можно купить трехкомнатную квартиру площадью 80 квадратных метров в старом панельном доме на юго-западе столицы или коттедж с центральными коммуникациями площадью 300 квадратных метров с участком в строящемся поселке в 25-30 километрах от города. Вряд ли этот перекос цен можно считать адекватным. В-третьих, на рынке городских новостроек возможностей для частных инвесторов сегодня не много. Мало самих новостроек, а цены в них даже на раннем этапе приближены к стоимости готового жилья. При покупке коттеджа в строящемся поселке на ранней стадии практически всегда можно рассчитывать, что готовый объект будет стоить дороже минимум на 25-30%. Причин этого много, одна из них такова: банки пока не научились работать с застройщиками коттеджных поселков, и те испытывают инвестиционный голод. Что на руку частному инвестору: в его деньгах застройщики очень нуждаются. Наконец, стратегическое размышление: большинство крупных городов мира уже прошло субурбанизацию как стадию развития. Москва только вступает на этот путь. Процесс сдерживается неразвитостью инфраструктуры, прежде всего автомобильных дорог, и отсутствием современных скоростных электричек.

Могут ли цены упасть

Самый коварный вопрос: стоит ли ожидать снижения цен на загородные объекты и землю? Если судить со стороны предложения, то вряд ли. Несмотря на кажущееся изобилие, в Подмосковье мало строят — предложение невелико. Даже в самом насыщенном сегменте поселков бизнес-класса новые проекты с интересной концепцией и разумной ценой раскупаются успешно.

Цены будут поддерживаться и монополией на землю. Известно, что основные земельные ресурсы были скуплены всего 15-20 компаниями четыре-пять лет назад. У этих фирм, ставших владельцами массивов в десятки тысяч гектаров, сегодня не хватает ресурсов (финансовых, организационных и интеллектуальных) на освоение таких богатств. И потому большинство из них просто «сидят» на земле. Пытаются продать отдельные земельные участки, периодически повышая оптовые цены и тратя львиную долю энергии на защиту активов. Ситуацию дефицита поддерживают и власти, которые всячески затрудняют операции с землей, в частности вывод земли из сельскохозяйственного назначения. В результате сложилась парадоксальная ситуация: пустой земли в Подмосковье много, а строиться негде. Что и зафиксировали, кстати, кураторы нацпроекта «Доступное жилье». Частичным выходом из такого положения является активная застройка на федеральных землях, принадлежащих Минобороны и другим министерствам. В конце года президент подписал соответствующие поправки к Градостроительному кодексу, упрощающие строительство на таких территориях. Но реальное строительство на этих землях начнется не ранее чем через пару лет. А до этого момента ситуация искусственного дефицита земли сохранится. Но даже при поддерживаемом дефиците вероятность падения цен существует в связи с возможным уменьшением спроса на недвижимость. Пока представить это трудно (недвижимость — главный способ вложения средств), но в ожидании выборов и при существующей тенденции к снижению цен на нефть такое возможно. В этом случае могут пострадать коттеджные поселки бизнес-класса: конкуренция в этом сегменте наиболее велика. Может произойти и значительное падение цен на дома в хаотической застройке — сегодня такие коттеджи уже проигрывают организованным поселкам. Сроки экспозиции подобных домов могут составлять и полгода, и год. В случае снижения спроса именно такие объекты могут пострадать сильнее всего.