Ипотека на рынке загородной недвижимости - явление совсем молодое. Между тем, сегодня более 80% покупателей рассматривают возможность приобретения коттеджа с использованием программ ипотечного кредитования. Однако количество сделок с использованием ипотеки здесь пока минимально - не более 5% от общего объема рынка. Причина дисбаланса - крайняя ограниченность соответствующих предложений.

По оценкам экспертов, сегодня только около 30% коттеджных поселков работает с ипотекой. Активнее продвигаются ипотечные программы в поселках бизнес-класса и заметно хуже этот процесс развивается в сегменте эконом-класса. Продвижение ипотеки затруднено из-за высоких процентных ставок и не всегда понятного потребителю алгоритма действия всех участвующих сторон.
Но даже при туманном «алгоритме действия» и общем недоверии граждан к российским финансовым институтам их интерес к ипотечным программам заметно растет. Во всяком случае, в настоящее время около 60% покупателей пользуются услугами ипотечного кредитования.

НЕОБХОДИМОСТЬ - ЛУЧШИЙ СОВЕТЧИК
Кто эти люди? Эксперты считают, что в основном - покупатели коттеджей эконом-класса и таунхаусов, которые ориентированы на предложения, альтернативные городскому жилью. Как правило, для таких людей ипотека - единственный инструмент, который позволяет решить жилищный вопрос. Соответствующие ипотечные программы рассчитаны на покупателей с доходом не менее 5 тысяч долл. в месяц и применимы к покупке домовладений стоимостью примерно в 200 тысяч долларов.
Для покупателей домов в поселках бизнес-класса (средняя стоимость домовладений 700 тысяч долл.) возможность ипотеки не столь актуальна, потому что приобретение недвижимости не является для них предметом первой необходимости.
Однако, ипотека нужна многим: и тем, у кого нет денег, чтобы профинансировать покупку и оплатить ее в рассрочку, и тем, у кого деньги есть, но взять кредит выгоднее. Например, частному предпринимателю, бизнес которого приносит стабильный доход. Такому заемщику выгоднее оплачивать ипотечный кредит, нежели выводить из бизнеса «живые» деньги». В этом случае пользование ипотекой определяется собственными финансовыми планами клиента.
Как отмечают специалисты, в элитном сегменте (от 1 млн. долл.) ипотека спросом почти не пользуется. Абсолютное большинство таких клиентов приобретают недвижимость за собственные деньги, утверждают они. Но при условии хорошо продуманной программы с понятными затратами эта услуга могла бы быть востребована и покупателями элитных особняков.
Ипотека будет востребована практически всеми группами потребителей, разница будет только в пропорциях. Сегодня в России нарождается пласт людей, которые приемлют для себя европейские стандарты качества жизни и, конечно же, уже научились по-европейски считать и тратить деньги. Следовательно, кредитная система в стране, как и во всем мире, пройдя переходные периоды, будет работать. Главный вопрос - размер процентных ставок, которые должны быть соизмеримыми, сопоставимыми и разумными.

БДИТЕЛЬНЫЙ КРЕДИТОР
Из сказанного можно сделать вывод, что спрос на «загородную» ипотеку есть. Теперь выясним, готовы ли банки его обеспечить? В частности, готовы ли они предоставлять кредиты на строящиеся загородные дома? Ведь в отличие от рынка городской недвижимости за городом готового жилья на продажу почти нет.
Выясняется, что банки рассматривают кредиты на строящиеся дома не столько как вид ипотеки, сколько как кредит на финансирование строительства. А это всегда сопряжено с высокими рисками для кредитора: у него нет гарантий ни в том, что девелопер доведет проект до конца, ни уверенности в ликвидности обеспечения. Между тем, ликвидность обеспечения - существенный для банка показатель. Следует признать, что в кредитовании загородной недвижимости это становится едва ли не главной проблемой. Именно поэтому банки охотнее кредитуют готовые объекты, когда понятно, что залогом выступает сам приобретаемый дом, который оценивается вместе с земельным участком.
Приемлем и другой вариант, когда кредит обеспечен иной собственностью заемщика, которая может быть оформлена в залог. Строго говоря, банку необходимы серьезные доказательства надежности клиента, обратившегося за кредитом на строящийся объект. Это касается не только частных лиц, но и девелоперов тоже.
Поэтому первым ориентиром для банков служит финансовая устойчивость и надежная репутация застройщика. Но крупных девелоперских компаний на загородном рынке немного. А к компаниям, чей опыт ограничивается строительством 1-3 поселков, банки относятся довольно скептически и не спешат с ними сотрудничать. При этом имя девелопера и масштаб его проектов - не единственное, на что обращают внимание потенциальные кредиторы. Они запрашивают у застройщиков пакет разрешительной и правоустанавливающей документации, в том числе на собственность и на землю. Однако, по сведениям экспертов, в абсолютном большинстве проектов застройщики не могут предоставить бумаги, удовлетворяющие требованиям банков.
Обычно в коттеджных поселках объекты продаются без оформления права собственности. В случае ипотечного кредитования девелопер проекта оформляет право собственности сначала на себя, а затем переоформляет его на покупателя дома. Из-за того что большая часть загородных проектов находится в стадии строительства, банки зачастую не могут получить документального подтверждения сроков завершения объекта. Разумеется, они не хотят идти на риск и кредитовать потенциальный недострой. Возникают проблемы и с оценкой рыночной стоимости загородного дома. Так, когда банк кредитует покупку коттеджа на этапе строительства, стоимость его фиксируется в договоре. Но конечная стоимость готового объекта будет другой - она складывается из многих факторов, которые не могут быть учтены на этапе строительства. Дело в том, что оценить типовое жилье проще, чем индивидуальное. А загородный дом, даже если и является типовым продуктом, все равно имеет целый ряд индивидуализированных характеристик. При этом каждая из них влияет на показатели ликвидности залогового объекта и его стоимость. Поэтому объективно оценить готовый дом практически невозможно. Стало быть, в этом вопросе между заинтересованными сторонами не исключены споры. А такое положение дел для банков неприемлемо, им нужны предельная ясность и прозрачность всех документов.