Подсознательно клиенты ожидают уровня городского комфорта и соответствующей инфраструктуры, а сознательно - не готовы платить за излишества.

Инфраструктура - фактор, который входит в тройку основных наряду с такими позициями, как природные характеристики местности и транспортная доступность. И при том, что этот фактор причисляется к основным, мало кто из нынешних покупателей согласен переплачивать за навязанные девелопером, но ненужные объекты инфраструктуры. Огромные фитнес-центры и супермаркеты, бассейны большой площади утрачивают значимость и перестают существовать. Остается только необходимое. Главным образом, это происходит по соображениям экономической целесообразности, говорит Артем. Зачастую большие фитнес-центры не окупаются даже в поселках элит-класса, а о клубном формате и говорить нечего. В перспективе такие «излишества» либо «открываются наружу» и начинают эксплуатироваться уже не только жителями поселка, но и сторонними посетителями (что не может нравиться людям, купившим в поселке дом, хотя и является экономически целесообразным решением), либо исчезают из списка объектов инфраструктуры вовсе. Для клиентов в первую очередь важно качество заявленных застройщиком объектов инфраструктуры. Все они должны быть функциональными, их конечное воплощение как можно более рациональным, а их дальнейшая эксплуатация должна удовлетворять жизненным потребностям клиента.

Обширность оздоровительно-досуговых объектов поселка из «конкурентного преимущества» может превратиться в балласт для девелопера. Тенденцией последнего времени стало более взвешенное отношение к возведению объектов инфраструктуры. Все уже поняли, что дополнительные объекты мало просто построить, их надо еще и обслуживать, что требует немалых денег.

Основной тенденцией развития следует считать выведение инфраструктурных комплексов за территорию поселков. Это предполагает разделение инфраструктуры поселка на внутреннюю и внешнюю. Внутренняя - это прогулочные зоны, детские площадки и административные здания, находящиеся непосредственно на территории поселка. А внешняя - магазины, спортивные   комплексы, рестораны и другие объекты, возводимые в непосредственной близости от поселка, но вне его периметра.

Если раньше поселок считался элитным только при наличии полного набора собственной внутренней инфраструктуры (и магазины, и рестораны должны были быть на территории), то сейчас он может считаться таковым и без оной, достаточно прогулочных зон и детских площадок. Например, поселки Новой Риги («Грин-филд», «Риверсайд» и др.) будут обладать самой лучшей, но все же минимальной внутренней инфраструктурой, а основные инфраструктурные объекты будут строиться за периметром для всего пула поселков одновременно. И в данном случае эти поселки, безусловно, можно отнести к категории элитных. Другим  примером развитой внешней инфраструктуры можно считать комплекс «Павлово подворье» для поселка «Павлово».

Она подчеркивает, что такой подход имеет большой плюс: если инфраструктура вынесена за периметр, то коммунальные платежи для жителей не будут слишком высокими.

Поскольку инфраструктурные сервисы отличаются дороговизной, их сегодня выделяют в отдельный коммерческий проект. Дополнительную прибыль собственникам проекта может обеспечить привлечение сторонних посетителей, не являющихся жителями поселка.

Тенденция ясна, хотя не все застройщики и не во всех случаях считают такое решение единственно правильным. В частности,  наиболее амбициозные проекты загородных поселков предусматривают создание максимально развернутой внутренней инфраструктуры. Так, например, будет в поселке «Довиль», строящемся для очень состоятельной публики, которая не сочтет обременительным для себя содержание собственной инфраструктуры.

Сегодня при принятии решения о покупке загородного дома разнообразие инфраструктуры самого поселка решающей роли не играет, если инфраструктура всего направления развита хорошо.

КАЖДОМУ - ПО ПОТРЕБНОСТЯМ

Таким образом, напрашивается вывод, что нынешнее представление об оптимальных объемах инфраструктуры довольно условно. Корректнее рассматривать эти параметры в контексте классности поселка. Поскольку большинство поселков в Подмосковье делится по классам, значит, и набор элементов инфраструктуры варьируется в зависимости от «элитности» поселка.

Инфраструктуру поселков эконом-класса назвать развитой нельзя, потому что жители пользуются детскими садами, школами, магазинами, которые находятся в близлежащих населенных пунктах. В таких поселках обычно строят лишь административное здание, где размещают эксплуатационные службы, охрану, небольшой магазин, аптеку, детскую и спортивную площадки. В поселках бизнес-класса список шире: тренажерный зал, кабинет доктора, услуги няни, ресторанное обслуживание, иногда - причал для яхт или поле для гольфа.

Что касается элитных поселков, то они оснащаются всем необходимым комплексом элементов инфраструктуры. Ключевыми являются образовательные учреждения, фитнес-центры, торговые, развлекательные комплексы, медицинские центры, салоны красоты и гостевые автостоянки.

В дорогих поселках создается инфраструктура высокого качества, организованная по специальному проекту, который предусматривает широкий диапазон разнообразных возможностей. Здесь может быть все, что угодно, начиная от детских клубов, спортивных площадок и бассейнов и заканчивая фитнес-клубами, картингом, конюшнями, гольф-полями и искусственными водопадами.

Образцовым направлением по части развития инфраструктуры является Рублево-Успенское шоссе, где большая доля инфраструктурных объектов вынесена за территорию коттеджных поселков, расположена вдоль дороги и доступна для всех желающих. Он вспоминает, что до 2000-х годов инфраструктура Рублевки в основном была представлена объектами, располагавшимися на охраняемой территории коттеджных поселков, и была доступна только их обитате лям. Но со временем часть поселковых ресторанов и магазинов закрылась, другие перешли в разряд дорогих и модных и, наконец, началось развитие общей инфраструктуры Рублевки, которая сегодня «доросла» до городского уровня.

Чтобы усилить преимущества условий проживания за городом у жителей рублевского «гетто», новой тенденцией развития инфраструктуры Рублевки стало строительство офисных комплексов. Это логично, считает эксперт, хозяева загородных резиденций избавляются от необходимости тратить время на пробки, получают возможность открыть новый офис неподалеку от дома и имеют все необходимые услуги и товары сегмента luxury прямо под боком. К этому уровню подтягивается и Новая Рига. Другие направления пока заметно им уступают.

РАЗМЕР ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ?

По степени развитости инфраструктуры поселки дифференцированы довольно сильно, что в основном зависит от их принадлежности к тому или иному классу. При этом существует шкала целесообразного минимума, по которой можно определить жизнеспособность любого поселка. В поселке должен быть «обязательный пакет» услуг, включающий в себя охрану территории, вывоз мусора, обслуживание коммуникаций и своевременный ремонт дорог. Такой же обязательной опцией является наличие в поселке магазина с достаточным продуктовым ассортиментом и товарами первой необходимости.   Если  это  есть,   то  поселок можно считать адекватно укомплектованным. Как правило, такой оптимизированный набор представлен в проектах эконом-класса.

Если поселок клубный, то его жителей объединяет общность интересов, например, увлечение водными видами спорта. В этом случае основой инфраструктуры может быть собственный яхт-клуб поселка, состоящий из береговой зоны отдыха и технической зоны, включающей в себя причалы, эллинги и прочее.

С появлением на рынке полиформатных поселков, где заложена возможность сосуществования домовладений эконом-, бизнес-классов и домовладений на стыке классов «бизнес и элит», подход к развитию инфраструктуры стал иным. Здесь строить обширную инфраструктуру выгодно. В таких поселках каждый найдет для себя свой потребительский формат.

Набор инфраструктуры зависит не только от класса поселка, но и от его размера. В большинстве случаев ни девелоперам, ни покупателям невыгодно строить небольшие поселки с развитой инфраструктурой, говорит он. Очевидно: чем больше владений в комплексе, тем ниже затраты на инфраструктуру. Если в элит-классе достаточно 50-70 домовладений, чтобы предоставить их жителям разветвленную инфраструктуру, то в эконом-классе домов должно быть не менее 100, а в бизнес-классе - не менее 150.

КАК ОБЖИВАЮТСЯ ОКРАИНЫ

Положа руку на сердце, спросим себя, так ли уж важна для покупателя четкая классификация объектов?.. Ранжированием обычно озабочены девелоперы и риэлторы. Да и им это необходимо в основном для того, чтобы определиться со своими профессиональными стратегиями. Покупателю же важно получить товар, достойный его персонального внимания. Вот и все. Было бы странно, если бы профессионалы этого не понимали. А они, разумеется,   отлично   ориентируются   в потребностях своих потенциальных клиентов.

Большие надежды на удачные решения в отношении организации инфраструктуры все эксперты единодушно возлагают на Новорижское направление. Во-первых, оно сейчас лидирует по объемам строительства, а во-вторых, там учитывается опыт рублевских «проб и ошибок».

Оценивая перспективы развития прочих направлений, специалисты хорошо  отзываются  о Калужском шоссе (трасса «Дон»). А вот инфраструктура «Киевки» в отличие от Калужского шоссе, хаотична. Объясняется ситуация тем, что на этом направлении очень долго шла стихийная застройка, поэтому стимула для развития «осознанной» и экономически просчитанной инфраструктуры пока нет. Не лучше дела обстоят на Симферопольском и Каширском направлениях.

Стоит отметить Дмитровское направление, единственное в Подмосковье, имеющее выход к «большой воде» и традиционно привлекательное.

Есть неплохой запас роста у Пятницкого шоссе и значительный потенциал у южных и юго-восточных направлений. Последние пока еще недооценены лишь в силу «плохого PR».

Проекты по Ярославскому направлению будут формироваться, главным образом, опираясь на развитую инфраструктуру Королева и Мытищ. Там уже появились крупные торговые центры, аквапарки и другие масштабные объекты.

По материалм журнала Салонъ Недвижимости